Аренда квартиры в Буэнос-Айресе или как пройти самый сложный квест в Аргентине.
За последние 3 года в Аргентину на ПМЖ приехали десятки тысяч россиян. И знаете что является самым сложным в процессе адаптации к стране?
Нет, не вопрос документов. И не сложности с языком. И даже не вопрос безопасности. А завышенные ожидания по поводу местного жилья.
Поэтому в этой статье дам немного советов как проверять аргентинское жилье, а также их владельцев на относительную адекватность, так как без учета местной специфики поиск идеальной квартиры вам может испортить впечатление не только о городе, но и о людях и стране в целом.
Аренда квартиры в Буэнос-Айресе. Особенности строительства.
Сразу хочу вас предостеречь, без прикрас. Идеального, по московским и дубайским меркам, жилья тут нет. Строительство в Аргентине на троечку. Я прошла три ремонта тут, один из них капитальный. Также у нас есть команда, которая подыскивает жилье для наших slow туристов (кто прилетает пожить в Буэнос-Айрес на пару месяцев) и для наших клиентов по родам. Мы также помогаем со сделками купли-продажи и я лично вижу рынок жилья изнутри, со всеми подводными камнями. Поэтому ниже приведу сухие факты, чтобы не быть голословной:
Толщина перекрытий в аргентинских новостройках часто составляет 8-12 см вместо международного стандарта 22 см.
Застройка точечная, и плотная. То есть на любом свободном клочке земли будет стройка, парковка, заброшенный дом, ресторан, или уже построенный дом.
Ввиду плотной застройки планировки квартир встречаются очень странные, особенно для нашего российского восприятия. Мы привыкли к дворам и большому количеству свободного пространства между жилыми домами, – но тут такого нет. Можно встретить квартиры без нормального окна на кухне или в спальне, например. Квартира может выходить окнами на стенку, в колодец, на парковку супермаркета и.т.д Также решетки на окнах не считаются чем-то странным, а скорее необходимость, особенно в районах ниже среднего класса. С другой стороны, планировки часто не типовые и с изюминкой. Если вы любите импровизировать с квартирой, то это большой плюс.
пример атипичного аргентинского жилья
В отделке не соблюдают никакие технологии. Элементарно не используют гидроизоляцию – аргентинцы даже не знают что она существует), а также грунтовку.
При строительстве на этапе отделки иногда используют известь, а известь не любит современные материалы. То есть краска известных брендов Alba, Sherwin Williams начинает отскакивать от стен спустя год-два после покраски. И это происходит в новых зданиях.
Компания застройщик не дает гарантий после сдачи дома. Как только дом построен и сдан, то все вопросы по содержанию здания решает сторонняя управляющая компания. Последующие последствия связанные с усадкой дома, неправильно проведенными комуникациями при строительстве и многим другим ложатся на плечи собственников жилья, а не застройщика.
В квартирах в здании премиум-класса с консьержем, ресепшн и охраной, которая вам будет открывать дверь парадной, может не быть заземления.
Строительные и отделочные материалы здесь стоят в 3-5 раз дороже чем в Москве. В целом с качественными материалами в Аргентине очень туго. Застройщики экономят буквально на всем. Из-за этого отделка квартир простая. Наверное единственное на чем здесь не экономят это подъезды (парадные), залы для проведения мероприятий, террасу общего пользования для жильцов. Обычно они очень красивые, с продуманным дизайном.
Пример террасы общего пользования
пример подъезда жилого дома
В Аргентине нет привычных нам больших международных мебельных торговых центров, магазинов стройматериалов наподобие Икеа, Леруа Мерлен. Импортные товары для хоумстейджинга, бытовая техника, мебель и элементы декора в Аргентину в основном ввозятся маленькими поставками из Китая, облагаются 100% пошлинами плюс растаможка, из-за политики импортозамещения. В результате все стоит в несколько раз дороже чем в Европе и США. Плюс спрос среди местного населения на такие товары очень низкий, соответственно и предложение очень ограничено, выбор маленький.
Как при таких исходниках на выходе получить хорошее, качественное жилье по адекватной и невысокой цене вопрос больше риторический. Именно поэтому красивых, качественных квартир по незавышенным ценам в Буэнос-Айресе очень мало. Мы конечно находим такие для наших клиентов, и всегда стараемся договориться побыстрее о заключении контракта. Такие лоты улетают.
Аренда квартиры в Буэнос-Айресе. Примеры хороших новостроек.
Ниже пример современных новостроек. В таких домах как правило есть бассейн, джакузи, сауна, тренажерный зал. Все это считается общедомовой инфраструктурой для жильцов, здесь она называется “amenities”. Это классный плюс, но есть подводные камни и существенные минусы, о них напишу ниже. Квартиры в таких домах могут бысть симпатичными и стильными.
Инфраструктура дома тоже может быть вау, но я бы исключительно за ней не гналась, есть нюансы.
Бассейн в современном ЖК
Тренажерный зал
Детская площадка
парковка велосипедов
Аренда квартиры в Буэнос-Айресе. Подводные камни.
Представим что вы приехали в Буэнос-Айрес и начали процесс поиска жилья, для аренды или на покупку. Во-первых, очень часто местные риэлторы не понимают до конца запрос россиян – нам важен уют, “сухость” квартиры, вид из окна. Да, вам подищут варианты без плесени или свежепокрашенные квартиры, найдут относительно красивую “картинку”. Но желательно проверять квартиру на влажность и наличие плесени, в каком состоянии трубы. Квартира может быть свежепокрашена и все спрятано под слоем краски. У нас есть контакт человека, который проверяет в каком состоянии квартира, делает аудит квартиры за адекватные деньги. Если вы берете квартиру на покупку, то я считаю что это просто необходимо. Если у вас контракт аренды, то подписывайте контракт сначала на 3 месяца, с правом продления.
Во-вторых сами здания. В здании может быть заявлена общедомовая инфраструктура: подогреваемый или неподогреваемый бассейн, сауна, джакузи, тренажерный зал. Вам ее покажут и обязательно прорекламируют. Но при заезде может оказаться что уже как пол года сломана система обогрева бассейна, джакузи не работает, а сауной можно пользоваться 3 раза в неделю в определенные часы, что неудобно. Чинить в Аргентине все очень дорого, жильцы часто предпочитают оставить все как есть, т.к. поломки за их счет. Поэтому если вам понравилась квартира, то все, влключая общие зоны, нужно смотреть своими глазами и проверять. Цена аренды или покупки квартиры в зданиях с amenities всегда выше. Если вы собрались арендовать подобную квартиру, то переплачивать за неработающую инфраструктуру нет смысла. Процесс починки может занять пару лет. Если вы купили жилье в подобном доме, то должны оплачивать счета за содержание квартиры, а они часто составляют 200-600 долларов, в зависимости от метража квартиры и необходимых починок.
Мы как раз переходим к очень важному “подводному камню”. Скрытые платежи или содержание дома – в Аргентине это стоит адски дорого. Я видела квартиры метражом в 80-100 квадратов, где платежки за месяц содержания квартиры доходили до 1000-1500 долларов, помимо оплаты коммунальных платежей (свет, газ, вода, интернет). То есть это 15 тысяч долларов в год трат на обязательные платежи. Такую квартиру сложно потом продать, потому что это кабала для владельцев и аргентинцы об этом знают.
Также проверяйте возможные стройки рядом. Как я писала выше, в Буэнос-Айресе и других городах Аргентины точечная и плотная застройка. Сейчас, на момент выпуска моего поста – Сентябрь 2025, у нас случился бум строительства и там где раньше была парковка, старый ветхий дом, свалка, – идет стройка. Для жизни может быть шумновато. Но стройка рано или поздно закончится. Если квартира на покупку, то я бы не боялась соседства со стройкой, если конечно будущий дом не будет полностью закрывать вид вашей квартиры, такое тоже случается. В случае с арендой, тут нужно подумать а стоит ли.
Если вам нужна консультация или помощь с поиском квартиры, пожалуйста, свяжитесь с нами по ватсап: +5491169293031