Квартиры в Буэнос-Айресе. Нюансы аренды. Пошаговая инструкция

квартиры в Буэнос-Айресе

Как снять квартиру в Буэнос-Айресе. Все, что вы хотели узнать об аренде квартиры в Буэнос-Айресе. Мои советы и рекомендации, список основных сайтов с предложениями аренды квартир. Многие пункты также применимы при поиске жилья для покупки.

Квартиры в Буэнос-Айресе. Что надо знать об аргентинском жилье перед поиском

квартиры в Буэнос-Айресе

– Начнем с застройки города. Она здесь очень плотная. Впрочем, это характерно для всех крупных городов Латинской Америки:

По этой причине дворы как таковые отсутствуют. В редких случаях у жилого дома может быть небольшой и закрытый сад «для своих».

В Буэнос-Айресе есть два типа многоквартирных домов:

 – Большие многоквартирные здания, где есть лифт и, как правило, всегда присутствует консьерж (управдом). Иногда имеется подземная парковка, в некоторых случаях есть небольшой садик или терраса с местом для проведения вечеринок, семейных праздников и.т.п. Также в многоквартирных домах может иметься маленькая прачечная, бассейн на крыше здания или в саду. Встречаются разные варианты.  Если в здании в наличии все описанные составляющие, включая прачечную и бассейн, то оно автоматически попадает в сегмент премиум-класса с достаточно высокой арендной платой.

 – Здание propiedad horizontal (PH) – в переводе «горизонтальное» жилье. Как правило, дома в один-два или максимум три этажа, где не больше 15 квартир, нет консьержа, нет лифта, нет парковки и, возможно, вы будете сами менять перегоревшие лампочки в подъезде.

Общая характеристика квартир исходя из года постройки:

 – Новые здания. Красивый подъезд, современный и вместительный лифт (да, еще одна особенность. В Буэнос-Айресе маленькие лифты, а грузовой встречается крайне редко), но, в тоже время, в 90% случаев – низкие потолки, стены с плохой звукоизоляцией.

 – Старые, но солидные дома начала 20-го века. Тогда в Аргентине строили на века: крепкие толстые стены, отменная звукоизоляция, высокие потолки, красивые тяжелые двери, широкие лестничные пролеты – глаз радуется. Один минус –  устаревшие коммуникации.

Квартиры в Буэнос-Айресе

 – Постройки 50 – 80-х годов. Тут – как повезет. Возможен как первый, так и второй вариант.

Вид из окна. Есть три варианта: 1) окна на улицу (frente – исп.) – это может быть вид как на шумную дорогу, так и на достаточно тихую улочку. 2) окна на соседний фасад здания или маленький внутренний сад, располагающийся за вашим домом (contrafrente – исп.). 3) Окна в колодец дома (interno – исп.).

Во втором и третьем случае попадание дневного света в квартиру зачастую затруднено. В случае варианта «interno» жильцам низких этажей приходится мириться с постоянно включенным в дневное время освещением. Для русского человека такой вариант непривычен.

И еще пара нюансов:

– Так как в Буэнос-Айресе достаточно теплая зима, то централизованное отопление здесь встречается крайне редко и, как правило, это застройки премиум или бизнес класса. Как следствие, широкое применение получили батареи на газу и кондиционеры на обогрев, обеспечивающие поддержание комфортной температуры.

– Стоимость аренды напрямую зависит от престижности района Буэнос-Айреса: в северных туристических районах Буэнос-Айреса (Recoleta, Palermo, Nuñez, Barrio Norte) – она самая высокая, в центре города (Microcentro, Congreso) – средняя, южные туристические районы (San Telmo, Monserrat) имеют более низкие расценки на аренду квартир в Буэнос-Айресе. Также я всегда рекомендую приятные для жизни, нетуристические районы Буэнос-Айреса. Например, район Caballito, в котором сама живу.

– Первый этаж (аргентинский) – как в европейских странах, т.е. российский второй.

– В домах есть домофоны, но нет опции открыть дверь подъезда из квартиры. То есть, если у вас день рождения, и вы ждете 20 гостей, будете 20 раз спускаться и подниматься.

Избегайте аренды квартиры на первом этаже (в Аргентине — нулевом) с окнами на улицу, потому что будет шумно. Также избегайте квартир на последних этажах – крыши тут делают плоские и, зачастую, некачественно.

Квартиры в Буэнос-Айресе. Как выглядит самый распространенный тип квартиры для аренды

Самый популярный тип предлагаемой квартиры на рынке аренды – студия, на испанском «monoambiente», предполагающая одно общее жилое пространство в 18-25 кв. м, не разделённое никакими перегородками:

квартира в Буэнос-Айресе

Также популярны двухкомнатные квартиры. Метраж таких квартир для аренды в Буэнос-Айресе зачастую начинается от 35 кв.м. На этих метрах умудряются уместить маленькую гостиную, спальню, кухню и совмещенный санузел.

Квартиры в Буэнос-Айресе: Виды аренды.

На рынке существует два вида аренды:

– Туристическая аренда (alquiler temporario) – рассчитана на туриста. Такая квартира сдается на любой срок, вплоть до посуточной. Все квартиры оборудованы мебелью, бытовыми приборами на кухне, есть интернет, вся нужная техника. Счета за воду, газ, интернет, телефон входят в стоимость аренды. Вы платите за весь срок аренды в момент заселения. Также нужно будет оставить залог. Как правило, он составляет эквивалент стоимости месяца аренды, который вам возвращают в последний день при условии, что вы ничего не разбили и не сломали.

– Нетуристическая аренда (alquiler) – предназначена для длительной сдачи квартиры, на 1-2 года. Оплата аренды производится каждый месяц. В квартире меблированы ванная комната и кухня, имеется кухонная плита, есть встроенные шкафы в спальнях, иногда кондиционер, но нет никакой другой мебели и бытовой техники. Этот тип аренды кардинально отличается от российского. Арендатор въезжает в пустую квартиру со своей мебелью и бытовой техникой. В целом, он более близок к общепринятым в США или Европе. Все коммунальные платежи оплачиваете вы, сервис в доме – также вы.

квартиры в буэнос-айресе

При подписании договора на нетуристическую аренду у вас потребуют гарантию – подтверждение вашей платежеспособности: например, наличие у вас, ваших родственников или друзей, которые готовы выступить вашими гарантами, недвижимости в городе. Плюс справка о доходе, наподобие нашей НДФЛ. Это делается для того, чтобы в случае аккумулированной неуплаты аренды, арендодатель мог гарантированно получить свои деньги.

Процесс нетуристической аренды непростой, так как аргентинцы очень осторожны в выборе квартиросъемщика и при отсутствии какого-либо пункта, описанного выше, в 90% случаев вас будет ждать отказ. После России весь процесс немного шокирует. Иногда проще взять кредит, чем арендовать квартиру на год или два.  Я не шучу :)

На практике существует огромное количество вариаций аренды. Например, иногда владелец квартиры находится в долгой зарубежной командировке, сдает жилье с мебелью, но в формате обычной нетуристической аренды (alquiler). Иногда квартира пустая, но в стоимость аренды уже включены какие-то коммунальные услуги как при туристической аренде (alquiler temporario). Каждый отдельный пункт обговаривается и вносится в договор аренды. Чем больше деталей оговорено в договоре, тем лучше для вас. Особенно внимательно я советую относится к длительной, нетуристической аренде. Там есть очень важные пункты, такие как непредвиденный сервис в доме и его оплата, неустойка при выезде из квартиры до окончания договора и.т.д.

Квартиры в Буэнос-Айресе. На каких сайтах искать:

квартиры в Буэнос-Айресе

Туристическая аренда (alquiler temporario): много разнообразных предложений по туристической аренде квартир вы сможете найти на сайтах аргентинских компаний, которые специализируются на сдаче квартир иностранцам. Эти сайты переведены на английский, португальский и иногда французский и немецкий языки. Сотрудники также владеют иностранными языками. Дам ссылку на несколько самых известных:

http://www.bytargentina.com/

http://www.clickaparts.com/

http://www.4rentargentina.com/

Система предельно проста. Вы находите подходящий Вам вариант на сайте, задаете дополнительные вопросы, если они возникли, бронируете квартиру через сайт или списываетесь с агентством. В день прилета, в заранее оговоренное время, вас встречает сотрудник компании около квартиры, передает ключи, забирает оплату и депозит, вы подписываете договор. В день отъезда сотрудник проверяет квартиру, отдает вам депозит (в случае если ничего не сломано) и забирает ключи. С владельцем квартиры в 95% случаев вы никогда не пересекаетесь.

Еще один популярный сайт по поиску квартиры в Буэнос-Айресе и других странах – мой любимчик www.airbnb.com

Его отличие от указанных выше в том, что данные поиска Вы можете задать на русском языке, а вести переписку и давать ответы на возникшие у вас вопросы будут, как правило, сами владельцы, которые знают квартиру как свои пять пальцев. Некоторые из них знают английский, с некоторыми придется общаться через гугл-переводчик, тут уж – как повезет. Процесс бронирования и встречи вас в квартире такой же, как и при обращении на сайт агентства с той разницей, что встречает вас сам хозяин квартиры или его хороший знакомый, если тот в отъезде. Также, зачастую вы не подписываете договор, все оговаривается формально, на словах.

Путешествуя в другие страны, я с удовольствием пользуюсь сайтом AirBnb. Мне нравится, что на обратной связи со мной сам владелец, а не посредник, который чаще всего не знает многих деталей.

Хорошая группа в facebook по поиску туристической аренды:

https://www.facebook.com/groups/BuenosAiresExpatHub.RealEstate/?fref=ts

Общение и поиск квартиры в этом сообществе происходит в формате форума, язык – английский

квартиры в Буэнос-Айресе

Нетуристическая аренда (alquiler):  Так как такие предложения по аренде квартир, как правило, рассчитаны на аргентинцев, поиск нужно вести на популярных местных сайтах продажи/покупки/аренды с обширной базой данных по квартирам в Буэнос-Айресе, язык сайтов – испанский:

http://www.argenprop.com/
http://www.zonaprop.com.ar/

На таких порталах, по большей части выставляют свои предложения агентства недвижимости (inmobiliaria исп.). В редких случаях можно найти также предложения напрямую от владельцев, о чем пишется в объявлении.

Еще один неплохой сайт наподобие российского “Авито”, где можно встретить предложения от агенства недвижимости или владельца напрямую: https://www.mercadolibre.com.ar/

http://www.soloduenos.com/ – Сайт «solo dueños» что в переводе означает «только хозяин» позиционирует себя как портал с объявлениями от владельцев.  На деле этим порталом пользуются и агентства.

Зачастую предложение по аренде одной и той же квартиры можно найти на всех четырех порталах, но с разными условиями аренды, и даже с разными ценами. Это особенность Аргентины в целом, здесь нет ничего четкого!

В facebook также имеются группы по нетуристической аренде квартир:

https://www.facebook.com/alquiler.t.bsas

https://www.facebook.com/alquileres.temporarios.3

Для общения в этих группах вам понадобится минимальное знание испанского языка, чтобы договориться о встрече и просмотре квартиры. В обоих группах публикуют предложения как владельцы, так и агентства недвижимости.

Квартиры в Буэнос-Айресе. Рекомендации по поиску квартиры на месте.

Их будет много, исходя из опыта моих туристов, знакомых и друзей:

Итак, вы приехали в Буэнос-Айрес надолго, заранее забронировав квартиру через туристические порталы. Теперь пришло время найти подходящий вариант на длительный срок. Именно о нюансах поиска нетуристической аренды пойдет речь ниже:

квартиры в буэнос-айресе
уличная витрина с предложениями одного из агенств недвижимости

Поиск квартиры в Буэнос-Айресе. Поиск в уличных витринах агентств недвижимости обычно ни к чему не приводит. Объявление с понравившейся квартирой чаще всего оказывается рекламной уловкой, чтобы заманить вас внутрь. Поэтому смотрите варианты квартир на всех указанных мной сайтах (там информацию обновляют) и звоните напрямую в агентство. При обзвоне агентств переспрашивайте информацию несколько раз. Это Аргентина, здесь редко дают четкую инструкцию.

При осмотре квартир для нетуристической аренды вы должны понимать, что помимо вас в этот же день квартиру будут смотреть ещё человек десять. На хороший вариант — целый конкурс и выигрывает тот, кто раньше забронировал и у кого все в порядке с подтверждающими документами о платежеспособности. Помните, аргентинцы очень осторожны в выборе арендатора.

– Квартиры в Буэнос-Айресе. Осмотр. На что обратить внимание. Как я писала выше,  лучше не арендовать квартиры на первых этажах и последних этажах. Первые этажи находятся в зоне риска в связи с распространенными квартирными кражами плюс постоянный шум. Последние этажи плохи тем, что возможны протечки. Согласитесь, не очень приятно жить в сырости и решать постоянные проблемы с крышей. Например, один из моих знакомых, живя в Буэнос-Айресе, раз в три месяца вызывал маляров для устранения видимых последствий протечек.

Если не указана информация о наличии кондиционера, то летом вас ждут тропики. Кондиционер в квартире в Буэнос-Айресе не роскошь, а необходимость.

Ищите вариант квартиры не на шумной улице – в Буэнос-Айресе шумно и ночью.

Оптимально, если квартира располагается вблизи станции метро. Это самый быстрый вид общественного транспорта в Буэнос-Айресе.

квартиры в Буэнос-Айресе

О ценах. Если у квартиры хорошие исходные данные: расположение, общее состояние квартиры, вид из окна, а цена на порядок ниже других равнозначных вариантов, ищите причину. Здесь какой-то «подвох». Например, один мой знакомый снял хорошую квартиру по привлекательной цене, а после заселения выяснилось, что вплотную к дому расположен автобусный терминал и, как следствие, – гул выезжающих и заезжающих автобусов 24 часа в сутки. Местный житель, аргентинец, сразу бы заметил этот нюанс и сто раз подумал, стоит ли заезжать в такую квартиру. Нам же, русским, иностранцам, тяжелее ориентироваться в незнакомом месте.

Настаивайте на оплате аренды в песо, а не в долларах. Соглашайтесь на доллары только при наличии постоянного дохода за пределами Аргентины… И, все-таки, лучше – в песо. Объясню почему. Пример еще одного моего знакомого, который жил здесь 1,5 года и платил аренду в долларах. Он «фрилансил» и получал оплату на счет в иностранном банке. Снять доллары со счета здесь, в Аргентине, на тот момент было невозможно, поэтому в конце каждого месяца ему приходилось ездить в Уругвай, чтобы обналичивать необходимую сумму и оплатить аренду. А это – время и потраченные деньги на поездку в Уругвай. Сейчас все стало проще. Но, кто знает, на какой срок.

Вы выбрали квартиру, на повестке дня – подписание договора. Также дам несколько полезных советов.

Квартиры в Буэнос-Айресе. Об условиях договора, на что обратить внимание.

квартиры в Буэнос-Айресе

Смотрите на условия договора предельно внимательно. На что необходимо обратить внимание: 1) Кто оплачивает коммунальные платежи, абонентский сервис и возникшие непредвиденные расходы в здании (например, в случае крупной форс-мажорной поломки в доме) 2) Как часто пересматривается стоимость аренды квартиры. 3) Каков размер неустойки в случае досрочного расторжения договора 4) Разрешены ли домашние животные. Нюансов много и примеров из жизни тоже. Вот еще несколько:

– Если вдруг в доме крупная поломка, к стандартному абонентскому сервису прибавляют дополнительный, который должен оплачивать владелец, но аргентинцы очень любят его повесить на незнающего законов квартиранта-иностранца.  Так случилось с моими знакомыми. Абонентский сервис в 100 долларов в месяц на пару месяцев грозил превратиться в 500 долларов, а владелец отказывался платить, аргументируя тем, что он там сейчас не живет, мол, оплачивайте сами. В договоре это не было прописано, но, к счастью, срок аренды подходил к концу и вопрос решился сам собой и практически без потерь.

– Вы решили приехать с домашним четвероногим питомцем, забронировали квартиру заранее, а при заезде выясняется, что регламент здания это не позволяет. Т.е. Вы сможете держать дома только хомячка или попугая. Такой строгий регламент относительно домашних питомцев особенно характерен для зданий в раскрученных туристических районах Палермо или Реколета.

Подытоживая все выше сказанное, чем больше условий будет прописано на бумаге, тем лучше для вас — это ваш «спасательный круг» на случай, если что-то пойдет не так.  Его всегда можно показать.

Но не все так страшно, как кажется. «Побродив» по указанным мной сайтами, вы приобретете опыт в процессе поиска. Переписка с агентствами и владельцами также стандартна: удостовериться в правильности информации в объявлении, договорится о дне и времени показа, посмотреть, выбрать вариант и, наконец, подписать договор.

А моя заметка будет хорошей шпаргалкой для того, чтобы максимально правильно выбрать квартиру и быть по “всеоружии” при подписании договора.

Удачного поиска!

Если вы планируете свой отдых в Аргентине, то буду рада помочь. Какие мероприятия я провожу в Буэнос-Айресе вы можете посмотреть в разделе экскурсии

По любым вопросам, вы можете связаться со мной по эл. почте: [email protected]

Если вы хотите узнать больше про жизнь в Аргентине, читайте тут: